+7 (499) 653-60-72 Доб. 817Москва и область +7 (800) 500-27-29 Доб. 419Федеральный номер

Сдача в аренду чужого имущества

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Сдача в аренду чужого имущества

Нередко в хозяйственной практике возникает ситуация, когда арендатор вынужден вести отделочные работы помещения до заключения договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг основной договор на условиях, изложенных в предварительном договоре. При этом ГК РФ не предусматривает регулирования предварительным договором прав и обязанностей сторон, не связанных с заключением договора. Таким образом, проведение отделочных работ в помещении, относительно которого стороны договорились о последующей сдаче в аренду, не относится к предмету регулирования предварительным договором. Следует принимать во внимание, что согласно пункту 2 статьи ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю - получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Нередко в хозяйственной практике возникает ситуация, когда арендатор вынужден вести отделочные работы помещения до заключения договора аренды. В соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг основной договор на условиях, изложенных в предварительном договоре.

При этом ГК РФ не предусматривает регулирования предварительным договором прав и обязанностей сторон, не связанных с заключением договора. Таким образом, проведение отделочных работ в помещении, относительно которого стороны договорились о последующей сдаче в аренду, не относится к предмету регулирования предварительным договором. Следует принимать во внимание, что согласно пункту 2 статьи ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Возможно заключение договора, в котором содержатся элементы различных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В рассматриваемом случае между сторонами заключается смешанный договор, который содержит условия предварительного договора аренды помещения с обязательством заключить договор аренды в будущем и договора на безвозмездное выполнение отделочных работ безвозмездное улучшение помещений.

В том случае, если заключаемый между сторонами договор содержит условия о компенсации арендатору расходов, понесенных в связи с арендой помещения, он будет рассматриваться как смешанный договор, содержащий условия предварительного договора и договора подряда в части обязанностей по возмездному выполнению работ по отделке помещений.

Кроме того, возможна ситуация, при которой будущий арендатор не будет выполнять ремонтные работы собственными силами. Если собственник помещений компенсирует будущему арендатору стоимость отделочных работ, то арендатор фактически выступает в качестве посредника комиссионера, агента , заключающего договор на выполнение отделочных работ договор подряда в строящемся помещении от своего имени, но за счет третьего лица.

Общий принцип, сформулированный в статье ГК РФ, состоит в том, что право собственности на вещь, созданную из чужих материалов, будет принадлежать переработчику, только если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов. Несмотря на то что это правило сформулировано для движимых вещей, оно имеет общее значение. В частности, для рассматриваемого случая оно означает, что при незначительном улучшении помещений отделка права собственности на эти улучшения возникают у собственника помещений.

Это касается неотделимых улучшений, которые становятся фактически частью помещений. Отделимые же улучшения будут принадлежать лицу, которое их проводило, поскольку их юридическая судьба не связана с судьбой помещений. Общее правило отражается в отдельных нормах Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи ГК РФ проведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

При этом неотделимые улучшения по смыслу этой статьи признаются собственностью арендодателя. Таким образом, судьба улучшений имущества арендодателя будет определяться тем, являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми. Согласно пункту 2 статьи ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.

Конечно, нельзя утверждать, что неотделимые улучшения в принципе нельзя отделить от имущества. Любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества устранить.

Такой подход может привести к выводу, что все улучшения следует считать отделимыми. Но демонтаж практически всех, даже самых незначительных улучшений наносит вред имуществу. По нашему мнению, необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшение имущества и расходов на демонтаж этих улучшений, а также возможность дальнейшего использования оборудования и материалов, использованных при улучшении. Во-первых, расходы на демонтаж неотделимых улучшений и устранение негативных последствий такого демонтажа достаточно велики в сравнении со стоимостью самих улучшений ; во-вторых, после демонтажа неотделимых улучшений оборудование и материалы обычно не могут быть использованы повторно.

Подавляющее большинство улучшений, которые вносит будущий арендатор в построенном помещении, следует считать неотделимыми. Поэтому они изначально принадлежат собственнику помещений.

Соответственно стоимость этих улучшений должна быть отражена в составе имущества собственника , несмотря на то что он, как правило, не возмещает их стоимости. В соответствии со статьей НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму понесенных расходов. Расходами действующее законодательство признает обоснованные и документально подтвержденные затраты в случаях, предусмотренных статьей НК РФ, убытки , понесенные налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Расходы признаются для целей налогообложения, если они относятся к деятельности, направленной на получение дохода. Для целей налогообложения необходимо рассматривать раздельно улучшения как результат ремонта текущего, среднего, капитального и как результат действий, направленных на повышение потребительских свойств и технических характеристик достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение. Это разделение важно, поскольку согласно статье НК РФ расходы на ремонт основных средств в том числе арендованных признаются текущими расходами налогоплательщика.

Достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение увеличивают первоначальную стоимость имущества п. Реконструкция здания представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения. При реконструкции действующих предприятий может проводиться перепланировка производственных цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения.

Налоговый кодекс РФ к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относит работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и другими новыми качествами. Реконструкцией НК РФ п.

Текущий и средний ремонт основных средств связан с поддержанием их в рабочем состоянии, восстановлением утраченной при эксплуатации работоспособности на прежнем уровне, предохранением их от преждевременного выхода из строя. Так сказано в пункте 71 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от При капитальном ремонте зданий и сооружений проводится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности объектов.

Исключение составляет полная замена основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим. Это относится к каменным и бетонным фундаментам зданий, трубам подземных сетей и т. Таким образом, если в результате работ изменились технико-экономические показатели или технологическое, служебное назначение объекта либо появились иные новые качества — значит, проведена реконструкция, модернизация или достройка.

Во всех остальных случаях выполненные работы считаются ремонтом. Стоимость любых ремонтных работ может быть признана для целей налогообложения в текущем периоде, в то время как модернизация, реконструкция и достройка влекут увеличение стоимости объекта. В рассматриваемой ситуации, когда будущий арендатор, по существу, выполняет внутреннюю отделку помещений, такие работы должны быть признаны достройкой не готового к эксплуатации объекта.

Поэтому первоначальная стоимость объекта должна быть увеличена у его собственника на стоимость таких работ. Как правило, улучшения чужого имущества должны компенсироваться собственником имущества. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом или договором. Если собственник помещений не компенсирует будущему арендатору стоимость улучшений, это не означает, что понесенные арендатором расходы экономически не оправданны. Во-первых , будущий арендатор и собственник, договариваясь о сумме арендной платы, о возможности улучшения арендованного имущества арендатором без отдельной компенсации стоимости этих улучшений, осознают, что фактически стоимость улучшений должна быть компенсирована более низкой арендной платой по сравнению с платой за помещения, которые бы полностью соответствовали потребностям арендатора и не требовали с его стороны никаких улучшений.

Понимание этих обстоятельств особенно характерно для будущего арендатора, который перед началом работ по улучшению имущества должен взвесить все экономические составляющие: срок будущей аренды, размер арендной платы, наличие на рынке других предложений, соответствующих его требованиям, стоимость работ по предстоящим улучшениям и т.

Иными словами, будущий арендатор, проводящий неотделимые улучшения имущества, стоимость которых не подлежит компенсации, ориентируется на то, что размер установленной будущей арендной платы плюс стоимость неотделимых улучшений адекватны компенсации арендодателя за потребительские качества имущества.

Во-вторых , в предварительном договоре установлено, что ремонтируемое помещение впоследствии будет передано в аренду. Будущий арендатор будет использовать эти помещения для своей производственной деятельности, приносящей доход. В связи с этими выводами затраты будущего арендатора на неотделимые улучшения, которые не подлежат компенсации, несомненно, должны признаваться его расходами для целей налогообложения, поскольку они экономически обоснованны и направлены на получение дохода при соблюдении иных требований, предъявляемых к таким затратам статьей НК РФ.

Если в процессе отделочных работ будущий арендатор потребляет электроэнергию и коммунальные услуги, то эти расходы также могут быть отнесены к расходам для налогообложения прибыли.

Это объясняется тем, что такие расходы напрямую связаны с проведением ремонта в помещении, которое впоследствии будет передано в аренду. Соответственно расходы экономически обоснованны и направлены на последующее извлечение доходов которое будет выражаться в дальнейшем использовании для предпринимательской деятельности в достроенном помещении.

Для того чтобы возмещать собственнику расходы на электроэнергию и относить эти расходы в состав затрат, учитываемых при исчислении налога на прибыль, будущему арендатору не нужно заключать договор аренды — достаточно любого соглашения в том числе предварительного договора с собственником имущества, который будет обеспечивать объект электроэнергией. Расходы на электроэнергию составят неотъемлемую часть основных расходов на достройку помещений.

Соответственно они будут относиться к расходам на отделку помещений, формирующим стоимость улучшений. Если достройку помещений и их отделку проводят подрядные организации, то будущий арендатор оплачивает выполненные работы в соответствии с выставляемыми счетами.

Несмотря на то что документы о проделанной работе передаются будущему арендатору, результат выполненных улучшений переходит непосредственно к собственнику помещений. Таким образом, реализации работ в отношениях между будущим арендатором и собственником не возникает. Соответственно у будущего арендатора не возникает и объекта обложения НДС. Реализация работ происходит между подрядчиком и собственником помещений, поскольку именно собственник получает результаты проведенных строительных работ в виде неотделимых улучшений своего имущества.

В случае заключения предварительного договора без компенсации собственником стоимости отделочных работ для будущего арендатора имеются следующие варианты налогового учета расходов на улучшения.

Согласно пункту 1 статьи НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются в том отчетном налоговом периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и или иной формы их оплаты.

При этом расходы признаются в периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Поскольку заключенный между сторонами договор указывает, что соответствующие расходы на отделку помещений должен понести будущий арендатор до заключения основного договора то есть конкретный момент возникновения расходов не указан , будущий арендатор вправе признать их единовременно.

Моментом учета расходов может быть выбран момент заключения основного договора аренды и передачи будущему арендатору соответствующего помещения данный вывод основан на том, что общие условия признания расходов, указанные в статье НК РФ, будут наиболее очевидны только в этот момент. Иные правила, в том числе правило об учете расходов на амортизацию, в данном случае действовать не будут в связи с отсутствием у будущего арендатора какого-либо амортизируемого имущества.

Такой подход оценивается нами как излишне формальный. Вряд ли налоговый орган и суд признают право налогоплательщика на единовременное признание этих расходов. Необходимо принимать во внимание, что согласно положениям статьи НК РФ в случае, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не происходит поэтапной сдачи товаров работ, услуг , расходы налогоплательщик распределяет самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Для рассматриваемого случая это означает, что будущий арендатор должен признавать понесенные им расходы на отделку помещений в полном объеме равномерно в течение периода действия заключенного им впоследствии договора аренды. Такой подход к отражению затрат мы считаем достаточно взвешенным и экономически справедливым.

Однако существует риск, что налоговый орган будет придерживаться иного подхода к отражению затрат в налоговом учете будущего арендатора. Применение порядка признания расходов, соответствующего порядку, применяемому при улучшениях арендованного имущества по аналогии с абзацем 6 пункта 1 статьи НК РФ. Несмотря на то что улучшения чужого имущества в данном случае проводятся еще до заключения договора аренды, необходимо принимать во внимание, что с экономической точки зрения рассматриваемая ситуация практически идентична той, на которую рассчитано действие положений абзаца 6 пункта 1 статьи НК РФ улучшения арендованного имущества.

Разница состоит лишь в том, что улучшения имущества происходят до заключения договора аренды. Капитальные вложения арендатора стоимость улучшений амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного помещения. Поскольку срок амортизации зданий и сооружений составляет свыше 30 лет, будущий арендатор может амортизировать свои затраты в течение срока действия будущего договора аренды по нормам амортизации, равным 30 годам.

Очевидно, что срок договора аренды вероятнее всего будет менее 30 лет, будущий арендатор не сможет амортизировать всю сумму понесенных расходов. Налоговый орган может исходить из того, что расходы будущего арендатора не соответствуют общим критериям статьи НК РФ.

В результате такого подхода налогоплательщику будет указано на занижение базы налога на прибыль и доначислена соответствующая сумма налога. Риск возникновения такого налогового спора рассматривается как высокий. Перспективы положительного разрешения судебного спора, возникшего по этому основанию, очевидны.

Если налоговый орган согласится с тем, что расходы будущего арендатора соответствуют положениям статьи НК РФ и должны быть признаны, то вероятнее всего он примет третий из перечисленных выше вариантов признания расходов. В этом случае налоговый орган уменьшит затраты и доначислит налог на прибыль. Налоговый орган сможет указать, что согласно статье 3 НК РФ налоги должны иметь экономическое основание, а поскольку с экономической точки зрения отношения идентичны, то и налоговые последствия не должны различаться момент проведения улучшений не должен влиять на налоговые последствия.

В связи с изложенным выше считаем, что риск возникновения налогового спора по этому основанию очень высок. Наиболее безопасным и влекущим самые неблагоприятные налоговые последствия является третий из перечисленных вариантов.

Если будущий арендатор будет руководствоваться аналогией закона, то риски возникновения налогового спора очень малы.

Аренда имущества работников и других физических лиц

В соответствии со ст. К этим видам договора применяют положения ГК РФ об аренде. Договор проката характеризуется особым составом сторон: арендодателем может быть только лицо, которое осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а арендатором — лицо обычно гражданин , которое использует имущество для потребительских целей. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства ст. Договор проката заключается в письменной форме. Согласно ст.

Улучшение чужого имущества до заключения договора аренды

Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица. Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.

Организация арендовала имущество и сдавала его в субаренду. Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки. Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором. Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может оформить акт проверки.

Поэтому договор аренды всегда включает в себя раздел, посвященный данному вопросу.

Савсерис, адвокат, руководитель налоговой практики, юридическая компания "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" 1. Гражданско-правовые аспекты заключения предварительного договора аренды 1. В соответствии с п.

Сдача в аренду чужого имущества

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Сегодня 23 октября г. МРОТ: руб. Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс :.

Гражданское право России

Опыт адвокатов более 8 лет. Миграционная помощь иностранцам требуется при возникновении самых разных вопросов и проблем, связанных как с соблюдением, так и с нарушением миграционного законодательства.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста по миграционным вопросам, смело обращайтесь к миграционным юристам онлайн.

Сделать это можно через форму на нашем сайте. Напишите миграционному юристу, если необходима юридическая помощь иностранным гражданам или срочно нужна помощь юриста работодателю мигрантов.

Бесплатная миграционная консультация юриста позволит вам избежать проблем с нарушением миграционного законодательства, а также защитит вас от штрафов и других санкций.

Пишите, если срочно требуется миграционная помощь иностранцам, консультация миграционного адвоката по миграционным делам или юридическая помощь иностранным гражданам, попавшим в беду.

Улучшение чужого имущества до заключения договора аренды о последующей сдаче в аренду, не относится к предмету регулирования.

Наши сограждане порой не знают о том, какие пособия и льготы должны быть предоставлены им со стороны органов государственной власти. Недобросовестные чиновники активно используют сложившуюся ситуацию в своих интересах и стараются предоставить гражданам как можно более малый объем информации.

Всем известно, что на пути гражданина, решившего открыть собственное дело, встает масса проблем, решить которые без совета профессионального юриста практически невозможно. К таким проблемам можно отнести выбор организационно-правовой формы создаваемой фирмы, сбор и подготовка документации для постановки ее на учет и так далее.

Кому нужен ваш бесплатный вопрос. Ведь бесплатный ответ никто не получит. Я же уже задал его Вам.

Больше всего интересует моя личная жизнь. Поэтому обращаюсь в категорию Эзотерика.

Алексей Добрый день, Алексей. Если вы идете вместе - это получается обоюдное согласие и вас отправят в ЗАГС, т. Если Ваша супруга самостоятельно подаст на развод в суд, Вам лучше придти. В соответствии со ст.

На нашем портале вы можете получить необходимую вам информацию по самым важным юридическим вопросам. Для получения консультации вам необходимо задать вопрос в окне на нашем сайте.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Сдаете имущество в аренду? Не нарвитесь на НДС
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. creasoutsmac

    По моему мнению Вас ввели в заблуждение.

  2. Диана

    Может быть.

  3. Луиза

    Большое спасибо за помощь в этом вопросе, теперь я буду знать.

  4. duquaddownskip1977

    Портал супер, однако заметно, что необходимо что-то подправить.